不動産投資について語る際、ローンの話は避けては通れません。
ということで今回は、ローンを使うメリットや、ローンを組む際に注意すべきことについてお話ししたいと思います。
目次
ローンを使うメリット
ローンを使うということは、レバレッジをかけるということです。
不動産のメリットはレバレッジをかけられるということについては、他の記事でもお話ししていますのでそちらを是非お読みください。
レバレッジをかけない不動産投資をするぐらいだったら株を買った方がいいです。
現金で不動産投資をするのは何も格好いいことではありません。
レバレッジあっての不動産投資という考えは揺るぎません。
投資というのは少ない元手で大きなリターンを得ることを目標としているわけなので、そこにフォーカスして言うならノンレバレッジの不動産投資は一切お勧めできません。
もっと言うとレバレッジはかけられるだけかけた方がいいということです。
例えば、100万円の元手に対して1億円の融資が出れば、レバレッジは100倍です。
非現実的に聞こえるんですけど、出る時があるんです。
不動産にそれだけの価値があれば、銀行はそれだけの融資を行います。
これが、ローンに対する根本的な考え方です。
投資利回りが一番大事
ローンを組んで大きな借金を背負うことに考えが行きがちなんですけど、不動産投資を考えるのであればもう一つ大事な考えがあります。
それは投資利回りを出すことです。
物件利回りとか、表面利回り※とかはよく気にすると思うんですけど、私が一番大事だと考えているは投資利回りです。
諸経費などは含まず、物件購入価格に対してどれくらい利益がでるかという指標。一般的にいわれる物件の利回りは、表面利回りのことをさし、グロス利回りともよばれる。
これは明確に意識すべきことですが、皆意識できていないなと思います。
当たり前ですがレバレッジをかければ投資利回りは良くなるんです。
例えば、100万円の投資で1億円の物件を買って年収1000万の場合で考えるとわかりやすいです。
この場合、表面利回りは10%です。
（年収1000万÷投資1億）×100%
でも、投資利回りは1000%です。
（年収1000万÷元手100万）×100%
実際はここからネット利回りと言われる実質的な利回りを計算します。
例えば年収1000万円から、借金を年500万返して、管理費が200万かかるとします。
1億の投資に対して1000万の収益があって、700万（借金500万、管理費200万）の支払いがあるということは300万の手残りがあるということになります。
ということは、元手100万円に対して、300万の手残りで、実質的な利回りは300%です。
もしこの1億の投資の元手が1000万円だったら実質的な利回りは30%ですので、レバレッジをかけけることで利回りは良くなります。
こういう風に投資利回りで考えて行くということが、ローンを組む時というか不動産投資をやる上で重要なファクターだと思います。
このことを頭の中で考えることを徹底していく必要があります。
利回り10%だから凄いとか、15%だから高利回りだというよりかは、投資利回りが大事です。
ローンを上手く使った不動産投資をやる中で、一番重要なこととして投資利回りの計算をしてください。
ローンを組むときの「属性」は大事
不動産の融資を受ける際、有利なことは「いい会社」に勤めておくことです。笑
実際これ以上に有利なことはないんです。
よく「属性」と言われて、属性トップは医者とか弁護士、公務員とかを指したりします。
実際はどうかわからないですが、一般的に社会的信用が高い職業に就いていれば、当然ローンは出やすいです。
逆に自営業であれば、いくら収入が高くてもローンが出にくいです。
これは不動産の宿命です。
よくあるのは、不動産を購入して専業にする場合です。
もし大企業に勤めているなら、転職する前にローンを組んでおいた方がいいです。
奥さんが今は勤めてて来年仕事をやめるなら、やめる前の収入で合算してローンを組んだ方が有利です。
こういったことを考えずに、会社をやめてからローンを組もうとして、ワナにハマっている人が結構います。
投資業でもなんでも専業になる前に、サラリーマンという安定した収入があるなら、とりあえず通せるローンは通しておいた方がいいです。
手元にお金があっても、通せるローンがあるなら通しておいた方がいいです。
サラリーマンを辞めてからでは遅いことに、辞めてから気づくことになります。
借金を怖がっては不動産投資はできない
レバレッジをかけることって、借金をするから怖いというイメージが先行すると思います。
確かに借金は怖いですが、正直何十億の借金を見てきた私からすると、気にしたって仕方ないと思ってしまいます。
ローンを組める収入があれば借金は返せるはずなので。
お小遣い稼ぎをしようというのなら別ですが、夢を将来にわたって叶えていこうという中で、借金一つでビビってしまうようであれば、厳しい言い方ですが適性がないと考えてください。
レバレッジはかけてこそ不動産投資です。
そこで勝負したくないのであれば、投資すべきではないです。
ただ、むやみやたらとレバレッジをかけるのは良くないので、投資利回りはちゃんと計算しましょう。
レバレッジをかけた上で、投資利回りが自分の中で納得のいくものかをきちんと出して不動産投資をやれば、基本的にそこまで酷いことにはならないと思います。
不動産市況自体はそこまで急激に変動するような代物ではありませんので。
おわりに
いかがでしたでしょうか。
不動産は、ポイントをおさえてローンを上手く利用すれば、小さい元手で大きいリターンを得ることが可能な投資先です。
不動産投資を始めるにあたってご参考にしていただけると幸いです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
