不動産のキャッシュフローとバランスシート

不動産投資をやる上で、不動産におけるキャッシュフローとバランスシートの意味を理解しておくことはとても大事です。
そこで今回は、キャッシュフローとバランスシートがそれぞれどのような点で大切なのかお話ししたいと思います。

不動産におけるキャッシュフロー

不動産においてキャッシュフローはとても大事です。

まず、キャッシュフローがプラスなのかマイナスなのかが大事です。

不動産はなんだかんだ費用がかかります。

税金もかかりますし、リフォーム費用もかかります。
共用部の水道料金や電気料金だったり、色々かかります。

もしトータルキャッシュフローがマイナスなのであれば、何が原因でどこを改善したらプラスになるのかを考える必要があります。

逆にプラスであれば、どこに気をつけておかないとマイナスに陥る危険があるのかどうかを考えることです。

あとは、空室があるとキャッシュフローを産みませんので、いかに高い稼働率で回していくかが重要です。

キャッシュフローが痛む一番の原因は、銀行の借入期間です。

銀行の借入期間が短いと、その分返済にお金が回っていくので、全然手元に残らないということがあります。

不動産投資の常識として、借入期間を伸ばしていくことが重要です。

投資は時間を使える人が強いんです。
これはあらゆる投資において、時間を味方につけられるかが大事です。

これを言うと、多く借金をしろという言い方に近いことになるので、それって正しいの？と思うかもしれませんが、これに関しては正しいです。

20年であれば30年に伸ばす方法を考えることは、キャッシュフローを改善する方法として爆発的な威力があります。

ですのでまずは借入期間を伸ばすことです。

次に借入金利です。

キャッシュフローに詰まった時に、借入期間を見直していくことが一番効果的です。

空室を埋める事も大切ですが、埋めるよりも借入期間を伸ばす方が、物凄く効果が大きいです。

コロナショックによって、企業もキャッシュフローに苦しんで、国が返済猶予を行ったりしていますが、まさにキャッシュフローを確保しているということです。

それだけキャッシュフローは大事という事です。

バランスシートはなぜ大事か？

バランシート上で何に注意しておく必要があるのかというと、物件の価値です。

債務超過かどうかは、物件の価値です。

物件の価値がないのに、借入れをたくさんしてれば債務超過です。

不動産の価値の算定の仕方として、収益還元法と積算法というものがあります。

損益計算法はどちらかというと収益還元法に近く、貸借対照表は積算法という見方になります。

価値のある物件を買っているかどうかがそこで出ます。
収益性は高くでも、ボロボロで立地も悪いとバランスシートはあまり奮わないとなります。

一方で、バランスシートだけピカピカでも、収益がとても低いと儲からない物件となっています。

つまり不動産はバランスシートとキャッシュフロー両方のバランスが大事です。

バランスシートが重要になるのは、入り口戦略と出口戦略の時です。

バランスシートが大きい不動産は、圧倒的なアドバンテージがあります。

なぜなら銀行融資が引きやすいからです。

バランスシートが大きいということは、それだけ価値があるということです価値があるものに銀行はお金を出しやすいです。

逆にいくら収益性が高くても、価値がない不動産に銀行はお金を出してくれません。

ここで言う価値があるというのは、土地が広くあるとか、鉄筋コンクリートで作られているとか、そういうものです。

収益性が高くても、土地が狭くて木造だとかと、自ずとバランスシートは小さくなります。

だから収益性とのバランスが大切になります。

収益性に偏って融資が出ないと、不動産の強みであるレバレッジが使えません。

レバレッジが使えないのであれば、株式投資などの他の投資でもいいのではないかとなってしまします。

不動産の唯一無二なところは、レバレッジですので、そのためにはバランスシートが大事ということです。

おわりに

いかがでしたでしょうか。

不動産における、キャッシュフローとバランスシートの考え方について、お話しさせていただきました。
不動産投資を成功させるために、おさえていただきたい基本的な内容ですので、ご参考にしていただけると幸いです。

最後までお読みいただきありがとうございました。