不動産投資において、満室経営をすることは、収入を最大化するために重要なことです。
そこで今回は、満室経営をするために必要なことについてお話ししたいと思います。
目次
満室経営できるかは立地でほぼ決まる
不動産は非常に分かりやすくて、立地が８割〜９割と言われています。
そのため満室経営を目指すのであれば、まず買う時点で立地にとにかくこだわってください。
買う物件がワンルームであれば、その地域のワンルームの需要がどうなのか、ファミリー向けならば、ファミリーの需要が高いのかどうかを調べることが大事です。
街自体がワンルームを求めているのかファミリー向けを求めているのか、その物件自体の利便性が駅近なのかスーパーが近いのか、いろんな施設へのアプローチがしやすいのかをきちんと把握して、立地にこだわることです。
立地が良ければ満室になる、と言っても過言ではないのが不動産です。
満室経営を目指すというのは、立地というハンデを最初から抱えている物件の考えることです。
まず入口で立地にこだわって、立地で満室を取れる物件を選ぶことが大切です。
ただ、なぜ満室経営にするためにというトピックがあるのかというと、立地の良い物件は高いからです。
当たり前ですが、みんな考えることは同じですので。
立地がダメでも古い物件は狙い目
満室経営をするために、まずは立地を狙うことが大切です。
ただ、高いということであれば、次に狙うのは古い物件です。
ボロボロのアパートとかでもいいと思っています。
古い物件を狙う理由は、まず安いからです。
減価償却が終わっているので、大体土地の値段で買うことができます。
次に、古い物件ほど自分が手を入れた時に生まれ変わります。
新しい物件は、何もかも新しいので手のつけようがありません。
でも古い物件であれば、ちょっと手をかけることで、凄くピカピカになってくれます。
人によっては、駅から遠くても家賃がかなり安くて綺麗ならと魅力に感じてくれる人もいます。
これらの理由から、中古アパートはいい投資先だと思っています。
新築マンションはその対局です。
手のかけようがないので。
つまり伸び代の大きい物件に投資することが大事です。
逆に伸び代がない物件で、満室になっていない場合はきついです。
綺麗で家賃も普通なのに満室になっていなければ、手の施しようがありません。
家賃を下げるというのは最後の手段です。
ボロボロの物件でも７割ぐらい入っているのであれば、きちんとリフォームなどをやれば住む人がもっと増えるはずです。
あとは、古いアパートの場合、昔のタイプのオーナーが多いので、対抗馬が弱かったりもします。
その場合、近隣で一番綺麗なアパートに簡単になれたりします。
近隣にそういうアパートがないというのも、一つのポイントです。
周りの物件が、リフォームなど手をかけていないボロボロのアパートばかりであれば狙い目です。
リフォームは意外とお金がかかるようでかかりません。
古い物件は安く買える分、リフォーム代にお金をかけるといいと思います。
付加価値の伸び代を買った方が、基本的には資金効率がいいということです。
地元不動産会社への聞き込みをやるべき
近隣の物件情報は、不動産屋で聞けば結構教えてくれます。
ですので、積極的に聞き込みをやるべきです。
「古いアパートでこの辺でいいところはありますか」と聞いて、「この辺はあまりなくて、あったら案内しやすいですね。」なんて返事が返ってきたらチャンスだと思います。
逆にリフォームが盛んな地域であれば「古いアパートが多いけど、リフォームをちゃんとしているところ多いので競争激しいですよ。」とか、割とフラットに答えてくれます。
リフォームについても、不動産屋に直接聞いてみるといいと思います。
どういう風にやったらお客さんが喜びますか？と聞くと、「この家賃だったら、最低でも風呂とトイレは分かれていた方がいい。」とか「この辺りは一口コンロの物件が多いので、二口コンロがついていたら入りやすいかもしれない。」といったことを教えてくれます。
また地元の不動産屋への聞き込みから、仲良くしておくことで物件の管理の話などにつながっていく事もありますので、メリットしかないです。
満室経営をするためには、地元の不動産屋への聞き込みはやるべきです。
メリットは他にもあります。
不動産屋にとっても、知らない人の物件を案内するよりも知っている人の物件の方が案内しやすいです。
私自身も、賃貸営業マンをやっていたので分かるのですが、感じが良くて、物件に対して真面目なオーナーさんの物件は営業マンも決めたいと思います。
あのオーナーさんの喜ぶ顔が見たいなと思うものです。
もちろん横柄な態度をとったりして、マイナスの印象を与えたら0点なんですが、そこでプラスの印象を与えたら、営業マンは優先的に案内してくれたりします。
不動産屋と仲良くなるということは、不動産経営においては生命線と言えるぐらい大事です。
管理会社に任せっきりの場合は管理会社がリーシング（借り手がつくようにサポートを行う）活動はやりますので、実際そこまでやっている人は少ないと思います。
おわりに
いかがでしたでしょうか。
満室経営を目指すためには、立地だけでなく、付加価値の伸び代のある物件かどうかが重要になることをお話しさせていただきました。
これから不動産投資を始めようと考えている方は、ぜひご参考にしていただけると幸いです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
