不動産投資を始める際、管理会社ってどういうことをしてくれるのか、どういう場合に利用すればいいのか、お悩みの方も多いかと思います。
そこで今回は、管理会社の役割や、任せていいこと、自分でやるべきことについて、不動産業を営むプロとしてお話ししたいとお思います。
目次
管理会社の役割と選ぶポイント
管理会社で大事なことが二つあります。
それは管理フィーと管理内容です。
管理フィーはもちろん安いに越したことはないですが、安かろう悪かろうが一番怖いので注意してください。
そういう意味では、管理会社はある程度物件管理に長けているところを選ぶことが大事です。
ただ管理会社を使う場合、物件の規模感が大事になってきます。
マンションの一室を管理してくださいと言っても、受けない会社が結構あります。
受けたところで取れる利益が少ないからです。
そのため、アパートやマンションを一棟保有する場合は、管理会社を利用するといいです。
一方で、一室とかであれば自己管理すべきです。
一室保有する場合、基本的に区分所有を購入しますよね。
区分所有は、管理費の中に共用部の掃除が含まれていますので、管理の手間は意外とかかりません。
ただ一棟買いをした時には、もちろんそういうことはないので、管理会社に任せることになります。
管理会社選びが重要になるのは、一棟買いした場合です。
管理内容の良し悪しを判断するには、どれくらい綺麗に掃除をしてくれるのかや、空室ができた時にどれくらい積極的にリーシング（借り手がつくためのサポート）をしてくれるのかを、実際に試すしかないです。
丁寧に不動産会社を回って、管理をやってくれそうなところを選んで、不動産仲介もお願いすることになりますが、その際、任せきりにすべきではありません。
掃除や募集、入居者管理をきちんとやっているのかを最初のうちは自分の目でも確認した方がいいです。
管理会社を選ぶポイントは、最終的には自分と担当者が合うかどうかだと思います。
やりとりをする中で、要望が伝えやすいとか、馬が合うと事って必ずあります。
管理側も気が合う人にはよくしたいと思いますし、気が合わない人にはやはり適当になることもあるので、人間関係が大事になってきます。
自分が実際付き合ってみてこの人なら信用できるなという人に任せていくことが、古典的な方法ではありますが一番なのかなと思います。
リフォームだけは自分でやるべき
基本的に、管理委託というのは物件管理に係る全てのことをやってもらうのがいいのです。
ただリフォームだけは自分でやった方がいいです。
理由は明確で、リフォームは管理会社にフィーが結構抜かれます。
管理会社にとって一番儲けが出るのはリフォームなんです。
それを自分でやることで、一番コストを削れるところになります。
また管理会社を使わない分、自分のリフォームもでき、不動産に積極的に関与することにもなるので、不動産そのものに対して知識が出てきます。
だからリフォームは管理会社任せではなく自分でやった方がいいです。
あとは、退去時の立ち合いに関しては、管理会社に任せた方がいいと思っています。
オーナーにとっては自分の物件ですので、細かいところを見だすとあれこれケチをつけるみたいになってしまい、揉める事が結構多いためです。
退去ルールは、東京ルールというガイドラインがきちんとあるので、そのガイドラインに照らし合わせて、客観的に判断してもらえる管理会社にやってもらった方がいいです。
ただし、リフォームだけは自分でやった方が、コスト的にも知識的にもいいと思います。
器用な人はガスの給湯器を自分で交換したり、調子が悪い箇所を自分で直しに行ったりする人もいます。
それだけ手間をかけることで、こまめに物件を見る機会を作るということが不動産投資を成功させる上で重要だと思います。
おわりに
いかがでしたでしょうか。
初めて不動産投資をする人にとっては、業者の言うことを鵜呑みにしてしまうこともあるかと思いますので、今回の内容をお役立ていただき、適切な管理を行う参考にしていただけますと幸いです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
