不動産市場にも、コロナショックやそれに伴う東京オリンピック延期などの影響が出始めています。
そこで今回は不動産投資をこれからやるとしたら、何に投資するのがいいのかを考えてみました。
目次
不動産投資について押さえておくべき考え方
不動産投資の一番のメリットはレバレッジをかけられることです。
100万円の元資金で3000万円の物件を購入できるのが不動産の特徴であって、最大効率化を測りやすいです。
不動産は、ミドルリスク・ミドルリターンとよく言われます。
これをローリスク・ミドルリターンに変える方法は、いくつかあると思っています。
ただ基本的にはミドルリスク・ミドルリターンの投資対象として、安全なものという考えではなく、減価することがあるものだと念頭に置いておく必要があります。
不動産は場所が８割、9割とも言われているので、立地を気にすることが重要です。
もう一つは時期です。高い時に買うと立地がいくら良くても、巻き込まれてしまいます。
優良物件というのは、ボロボロだから不良物件というわけではなく、バリューがプライスとどういう相関関係にあるのかということです。
バリューがプライスに対して有利であれば、優良物件であると言えます。
これから不動産投資するなら何がおすすめ？
コワーキングスペースが流行るかどうかは懐疑的
テレワークになって自社のオフィスを縮小させる一方で、コワーキングスペースが使われるかというと、それについては懐疑的です。
コワーキングスペースやシェアオフィスって意外と高いところが多いんですよね。
そういった会社は長期契約で物件を契約しています。
利用する法人が登記などに使う住所でもあり、移転することは基本的に考えないため、長期契約で条件よく契約しようとするためです。
そのため、今後地価が下がっていく中で、意外と値段を下げれないことが考えられます。
周りの物価は下がっていき、家賃相場も下がっていく中で対抗力が弱くなる可能性があります。
これから新規契約してコワーキングスペースの事業を始める会社にとっては良いのかも知れませんが、既存の会社にとっては、高い条件で契約をしてしまっているので、結構厳しいですよね。
また私も結構利用することがありますが、コワーキングスペースって時間帯によっては人が多かったり、ショッピングモールの中に入ってるところもあったりして、使いにくさも感じます。笑
きちんとしたオフィスビルでも賃料の安い場所がたくさんあるので、そちらの方がいいような気がします。
以上のことから、コワーキングスペースは向かい風だと思っています。
利用している人は、結構ファッションで選んでいる人も多いように感じます。
おしゃれな空間で仕事ができるという点で選ばれるみたいですが、これからはそのような理由で選んでいける状況ではなくなります。
ワンルームよりアパート投資の方がいい！？
今でも流行っていると思いますが、実はワンルーム投資で成功している人ってあんまり見たことがないです。
ワンルーム投資よりも、安いアパート投資の方がいいと思います。
5〜6部屋ぐらいでもいいと思いますが、できればまとまった部屋数があるほうがいいです。
当たり前ですが、ワンルームだと空きが出ると収入がゼロになります。
一方、アパートであれば、仮に５部屋中3部屋空いていたとしても、2部屋分の家賃が入ってきます。
この差はキャッシュフロー上とても大きいですよね。
もう一つ、価格でもアパートにメリットがあります。東京でワンルームを購入しようとすると、3500万とか高いと4000万ぐらいしますよね。
4000万あったら、例えば埼玉のちょっとしたところで、アパートが買えたりします。それが６戸のアパートで家賃5万円だったらそれだけで月収30万になります。
一方で4000万で購入したワンルームだとせいぜい月9万５千円ぐらいです。
それだけで３倍違うので、アパートがおすすめだということです。
不動産投資って片手間でやってはいけない事業だと考えているので、きちんとした規模感で考えたほうがいいです。
（下の記事もご参考にしてください。）
サラリーマンでも、何もせずに毎月お小遣いが入ってくるというような感覚でそもそもやるべきではないと思っているので、やるなら面倒でもアパートがいいと思います。
リートの選び方
ここまでは現物不動産投資についてお話ししましたので、不動産投資信託（リート）についても触れていきます。
リートにはオフィスリート、レジデンシャルリート、ホテルリート、総合型リートなどがあります。
オフィスリートは、前述したようにオフィスの需要が落ち込むリスクを読みきれない点があります。
ホテルリートも、コロナの影響で落ち込むと見ています。
一方、レジデンシャルリート（住居系）に関しては、投資チャンスがあると考えています。
人は住居がないと生きていけないので、落ち込んだとしてもどこかで終息するだろうという考えで、値段が大きく下がるようであれば狙い目です。
また総合型リートにも住居系のリートが含まれるので、狙うとするならレジデンシャルリート、総合型リートがいいのかなと思います。
おわりに
いかがでしたでしょうか。
様々な視点から不動産投資についてお話ししました。不動産市場の見通しについては他の記事で詳しくお話ししていますので、よろしければそちらの記事も併せてお読みいただき、ご参考にしていただけると嬉しいです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
