私の本業は不動産業なのですが、不動産投資についてよく聞かれることがあります。
そこで今回は、不動産投資についてリアルなお話しをしたいと思います。
目次
不動産投資を始めたきっかけ
家が元々鉄鋼業をやっていて、斜陽産業だったこともあり、その土地にマンションを建てたというのが不動産投資を始めたきっかけです。
いわゆる現物投資ですね。
鉄鋼業の時に抱えた負債もあったので11億ぐらい負債を抱えていて、
建てたマンションの価値が10億ぐらいでした。
不動産投資をやりたかったというより、それをやるしかなかったんです。
今でこそ不動産業を生業としてやっているわけですが、当時は何もわからない状態からのスタートでした。
何もしなければ、空室もあったので、色々やりました。
壁紙を見たり、タイルを見たりしながら、リフォームのデザインを自分で全てやったり。
100％OJTですね。
不動産投資はシンプル！でも奥が深い
不動産投資って一言では語り切れなんですが、
「安くで買って高くで売る」をシンプルにやるのが不動産投資だと思います。
なんだか含蓄のように聞こえるし、そんなの当たり前ってなるかもしれませんが、
不動産投資をある程度分かってくるようになると、この言葉が当たり前ってならないんですよね。
だから不動産は投資の基礎だと考えています。
不動産の特徴はレバレッジ効果です。
バブルの時はサラリーマンでもマンション投資ができていた。
サラリーマンで頭金ゼロでも3億4億のローンが降りる。
これって他の投資じゃ考えられないですよね？
頭金を出さなくても、毎月数百万収入が入ってくる。
一方で、ニュースでも一時話題となった「かぼちゃの馬車」のように失敗したら一生かかっても返せない借金を背負わされるっていうのが不動産。
なんせボラティリティが激しいんです。
フルレバレッジなんでFXより酷いです笑
レバレッジをかけず現物で投資する人は少ないですね。
みんなレバレッジをかけて投資しています。
私の話に戻りますが、リーマンショック直後は、9億の価値のビルに7億ぐらいの借金がある状態でした。
その後空室と闘いながらやっているうちに、
ビルの価値が15億になって4億ぐらい借金が減ってる状態になりました。
不動産の破壊力は抜群です。
不動産はよくミドルリスクミドルリターンと言われますが、
ハイリスク超ハイリターンの商品だと思います。
サラリーマンが数十億の資産家になり得るので、夢があります。
でもそうなれるのはほんの一握りです。
ローリスク超ハイリターンがあり得るのが、今のような非常時です。
大きな暴落が起きた時は、手元資金が必要になる人が多く出ます。
そのため売る人が増えて、安い価値で購入できます。
ただ銀行はこういう時にお金を貸してくれません。
バブルの時に痛い目にあっているので、特に不動産投資への融資は財布の紐が固くなります。。
そいういう金融収縮が起きてくると、さらに価値が落ちていきます。
だから不動産に現金で行ける人がこういう時には有利になります。
例えばお医者さんとか、数千万の安定した収入がある人が一番チャンスです。
お金持ちが大金持ちになるチャンスではあるということです。
ある程度現金を持ってる人が、より大きな資産を得る方法として、不動産投資は有効です。
上手くいった時のブーストのかかり方が半端じゃないので。
コロナショックで不動産価格の調整は間違いなく進むと思いますので、今後不動産投資のチャンスが訪れると考えています。
新築ワンルーム投資をオススメしない理由
とにかく不動産は慎重にやった方がいいですね。
不動産業をやってる立場でこんなことを言うのは変かもしれませんが。
特に新築ワンルーム投資はやめた方がいいです。
利回りが低いのに価格が高い物件が多いです。
35年ローンとかを支払い終えた後でボロボロのワンルームが残っても使い道に困りますし。笑
新築のワンルーム投資よりも中古のワンルームの方がまだマシです。
ワンルームは、中古市場に流れた途端に価格が大きく下がります。
ですので投資するなら中古ですが、基本的にはオススメめしません。
不動産投資を成功させるには？
リノベーションしたり付加価値をつけてやることが大切だと思います。
購入して「はい終わり！」ではなく。
不動産をやるなら覚悟が必要です。
サブリースで管理会社がやってくれるとか甘い考えでやるのではなく、自分で経営するんだという覚悟で付加価値をつけることに真剣に取り組むことが大切です。
それができなければ不動産は絶対にするべきではないし、死ぬと思います。
不動産でコンスタントに稼げるのであれば、私もなんだかんだ不動産だけやってると思うんですが、そうしていないのは、そんなに甘くないからです。
正直自分は不動産面倒なんですよ。笑
できるからやってるんですけど、できると好きは違うので笑
まとめ
いかがでしたでしょうか。
不動産投資は、資金力の必要性および投資物件の付加価値を高めるために、自分で経営するんだという覚悟が大切だということをお話しさせていただきました。
不動産投資を考えている人に少しでもご参考になれば幸いです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
